Qué dice el artículo 20 de la LAU desde el 8 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 3.12) ha dado una nueva redacción al artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Sus reglas, resumidas:
| Concepto | ¿Lo paga el inquilino? | Base legal |
|---|---|---|
| Gastos de comunidad y generales del edificio | Solo si se pacta por escrito con el importe anual fijado en el contrato; nunca si el edificio no está en propiedad horizontal | art. 20.1 LAU |
| IBI y demás tributos de la vivienda | No, salvo que el inquilino sea el obligado tributario | art. 20.1 LAU; art. 63 TRLRHL |
| Agencia, gestión y formalización del contrato | Nunca | art. 20.2 LAU |
| Otros servicios no esenciales | Solo si los pide por escrito, informado antes de que son opcionales y de su coste | art. 20.2 LAU |
| Suministros con contador individual | Siempre | art. 20.4 LAU |
Fuente: BOE, texto consolidado de la LAU (redacción del art. 20 dada por el art. 3.12 del RDL 29/2026). Periodo: contratos de vivienda desde el 8/10/2026. Actualizado: 25 de octubre de 2026.
Por qué el IBI ya no se puede repercutir
El IBI grava la titularidad de la propiedad o de un derecho real (concesión, superficie o usufructo) sobre el inmueble, y su sujeto pasivo es quien ostenta ese derecho (arts. 61 y 63 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El inquilino no es titular de ninguno de esos derechos, por lo que, con la nueva redacción del art. 20.1 LAU, el casero no puede imponérselo. Con otras tasas, como la de basuras, depende de quién sea el obligado tributario según la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.
Cuánto pueden subir los gastos de comunidad
Durante los 5 primeros años del contrato (7 si el arrendador es persona jurídica), la cantidad que pagas por gastos generales, sin contar tributos, solo puede subir una vez al año, por acuerdo de las partes, y nunca en un porcentaje superior al doble del que pueda subir la renta según el artículo 18.1 de la LAU (art. 20.3).
El art. 18.1 limita la actualización de la renta a la variación del IRAV: con el último dato del INE (septiembre de 2026, 2,54 %), los gastos podrían subir como máximo un 5,08 %. La norma remite al art. 18.1 y no a la disposición final sexta del RDL 29/2026, que limita al 2 % sin nuevo pacto la actualización de las rentas hasta el 31/12/2027. No hay criterio oficial sobre si ese 2 % también reduce el límite de los gastos: si a tu renta se le aplica ese 2 %, el doble sería un 4 %. Calcula la subida de tu renta en ¿cuánto me pueden subir el alquiler? y consulta la serie en IRAV: índice del alquiler.
Contratos firmados antes del 8 de octubre
El RDL 29/2026 no incluye una disposición transitoria propia para el art. 20, y la LAU no aclara si la nueva redacción alcanza a los pactos de gastos de contratos anteriores. Si tu contrato es anterior y el casero te repercute el IBI, pídele por escrito la base legal y consulta a la oficina de vivienda de tu comunidad. Si tu contrato es de una vivienda en zona tensionada, recuerda además que en un contrato nuevo no se pueden añadir gastos o tributos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6 LAU).